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Valore di mercato e valore di trasformazione: differenze operative
La scelta del criterio estimativo dipende dallo scopo dell'incarico e dallo scenario analizzato. Comprendere la differenza tra valore di mercato e valore di trasformazione evita conclusioni improprie e decisioni fondate su presupposti non coerenti.
Il valore di mercato guarda al bene nello stato in cui si trova, considerando il prezzo più probabile in una libera contrattazione. Il valore di trasformazione, invece, considera un'ipotesi di sviluppo, recupero, cambio d'uso o valorizzazione futura.
Quando usare il valore di mercato
Il valore di mercato è il riferimento più frequente per compravendite, divisioni, successioni, garanzie e verifiche di congruità. Richiede comparabili pertinenti, analisi del segmento e valutazione delle caratteristiche specifiche del bene.
È particolarmente indicato quando l'immobile è già utilizzabile e il mercato offre dati sufficienti per un confronto ragionevole.
Quando serve il valore di trasformazione
Il valore di trasformazione diventa utile quando il valore attuale dipende da ciò che il bene può diventare: area edificabile, immobile da recuperare, complesso da frazionare o edificio da riconvertire.
In questo caso occorre stimare valore finale, costi, tempi, rischi e margine dell'operazione. Non è una semplice previsione ottimistica, ma una verifica di sostenibilità economica.